一切发生于一场前所未有的发布会：国务院新闻办公室请住建部部长与副部长一起出席。此前一天，便通过各新闻机构进行了预告。这意味着，这是一个影响巨大的发布会。而发布会的主题，则是主题鲜明的“努力实现全体人民住有所居”。
一是房地产要禁止大拆大建，城市更新从开发模式转向经营模式，因此也被称作是“限拆令”。这完全改变了目前房地产的发展路径，并且冲击那些重仓旧改，试图新一轮暴涨的房企。
二是要解决青年人、新市民的住房问题，解决办法是加快建设保障性租赁住房。这相当于在现行的房地产游戏之外，新开了一个副本，要把最重要的玩家大规模迁移到这个新副本里去。
今天在“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会上，住建部副部长黄艳说，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》已经正式印发实施。
其中的重点，就是要“控制大规模拆除”，和“控制大规模增建”。从这里也可以看出，现在的房地产调控，不在于新增更多住房，与此同时也不会任意拆除。
这就可以保证现有的住房总量不会出现大的变化，既不会因未房屋减少导致“住有所居”落不到实处，也不会因为房屋太多导致市场出现大的波动。
从1980年拉开房制度改革的序幕，房子被定义成商品后，房地产就正式成为一个产业。这个产业也令中国的城市面积和面貌发生了翻天覆地的变化。
1980年时，中国的城区建成面积不到7500平方公里，到2020年末，城区建成面积已经高达6.1万平方公里，城镇化率则从1980年的19.39%，飙升至2020年末的63.89%。
也就是把原本不是城市的地方变成城市，比如上海的浦东新区、广州的珠江新城，过去都曾经是菜地，是荒郊野外，现在则成为了寸土寸金的城市中心。又比如深圳，从小渔村变成国际大都市。这都是城市化的作用。
但城市不可能无限变大，地皮也是有限的，有些城市的能卖的地已经卖的差不多了，尤其在经济发达的城市，房企已经很难再买到新地皮了。
答案是，升级改造。按照住建部的要求，老城区的改造要尽量保留、改造、利用既有的建筑，最好是“采用‘绣花功夫’来织补、修补、更新”，保持老城区的格局和肌理。
总之一句话，能修则修，能不拆就不拆。实在要拆的话，也不是不行，但按照规定，老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积，不能超过现状总建筑面积的20%。
2019年开始，广州天河区的不少老旧小区就开始了一项工程——加装电梯。这正是今天的发布会上，提到的针对老城区未来发展方向的重要内容之一。
当时，棚户区改造的热火正席卷全国，从2013年到2018年的6年间，全国范围内1亿多居民“出棚进楼”。
时至今日，旧城改造这类城市更新项目仍然是许多房企的心头肉。易居企业集团CEO丁祖昱曾公开表示，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。
从头部大型房企，到规模中等的房企，都在押注城市更新。万科高管最近还密集拜会了多个地方政府，就被外界解读为是为其城市更新业务铺路。
按照这次住建部的要求，房地产的大开大合的粗放式发展模式，已经不被认可，接下来要推动房地产从单一的“开发模式”，转向“经营模式”。
在中国房地产市场40年的发展历程里，房企已经总结出了一套行之有效的经营方式，可以粗略总结为“拿地、拆了推平、建房、卖房”四个步骤。
房地产开发商建好房子卖完之后，这个项目的生意就结束了，开发商拍拍屁股就走了。然后他们再寻觅下一块地，重复前面的四个步骤。循环往复，钱赚得很快。
1987年，全国商品房平均单价仅408元/㎡，但现在，408元大概只能买几块砖头。2020年，全国商品房平均房价已经接近10000元。在北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均房价已经是几万打底，中心城区房价更是高达20万/平米，稀缺豪宅更是可以高达四五十万一平米。
一些地方的“旧改”另有动机。中国建设报2015年曾发表一篇文章，其中提到一些地方旧改的动机即挖掘城市土地潜力，弥补政府的土地收入，保持房地产开发带来的GDP。
房企的转变也早就开始了，比如万科的“城市建设配套服务商”定位，比如奥园、佳兆业等在城市更新领域布局较多的房企，都在城市更新和产业升级的平衡上下功夫。
说到这里，才算是看到了这一系列政策的终极目的，就是要让房地产和经济发展实现脱钩，让房子回归居住属性，而不是刺激经济发展的工具。
保障性租赁住房，已经不是一个新鲜的线月，中央经济工作会议上，解决新市民、青年人住房问题就已经提上日程。保障性住房的建设也一直没有停过。
从近几年的土地拍卖情况来看，不少地块在竞拍时都要求房企建设一定比例的配套租赁住房。而这次的发布会上明确了住房保障体系的内容——三位一体。
以上海为例，平均房价已经接近6万，比较中心的区域房价更高。一套80平米的房子，就要月500万元，远远超过刚工作没几年的青年人所能承受的水准。
新加坡有80%的人口都居住在由政府提供的“组屋”之中，而在这里，一套三室一厅95平米组屋的价格约为18万新币，对比下来，当地人均年收入约为5.5万元新币，工作三年多的年轻人基本都能负担。
而放在国内来看，这几年针对房地产的政策，从金融、土地，到需求代替品，种种迹象都透露出对房地产业的全方位管控。
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