地产信托业务正经历新一轮监管调控。2021年8月新增信托产品中，投向房地产行业的规模已降至420.96亿元，也是今年首度新低。
自信托金融产品被打破刚兑后，监管部门就加大了房地产信托项目违约的关注，房企融资渠道也不断收紧，信托公司与房企“粗放监管”合作模式也逐渐远去。
（1）融资类模式。包含房地产信托贷款、权益投资附加回购，以信托资金为贷款的方式投放给房企，获取固定利息回报。
（2）投资类模式。包含股权投资类、“股+债”投资类模式，更像是一种真实投资，重点调研房企项目的区位、种类、管理能力，深度考量地产项目的获利能力。
（3）房地产信托基金。包含信托受益权凭证、开放式、封闭式基金、有限合伙基金。房地产投资信托基金，简称REITs，投资标的是住宅、地产、物业等标准化领域。
2021年，华澳信托、中建信托等4家信托公司因地产业务违约被罚。“金融去杠杆”、“非标强监管”背景下，房地产信托项目违约受多种因素影响，如“行业分化”，金融牌照优势下降。
数据显示，刚刚过去的2020年，在310多起信托违约事件、1600亿违约金额中，房地产、工商业是信托违约最容易爆发的投向领域。
房地产受到信托行业的青睐原因在于：信托资产规模往往体量较大，地产行业属于传统行业，有土地、在建工程或者房产等进行抵押作为支撑，能承受较高的融资成本，能解决信托资金募集困难、空间窄的问题，容易成为金融信托行业重点投资领域。
监管部门对房地产信托业务的态度是“实质重于形式”，杜绝信托公司规避监管。自2014年4月99号文发布以后，银监会频繁对信托业务实施窗口指导。信托公司也会依据《房地产信托业务指引》重点调整地产业务方向，持续去通道、去嵌套，大力发展信托转型业务。
“四”指的是房地产企业四证齐全：包含国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
“三”指项目中房地产企业至少要有30%的自有资金：资金来源通常为项目公司或其股东支付的土地出让金、工程款、建筑材料采购等。
融资过程中，“非标”类地产信托项目占据了很大的重要性，2020年监管部门发布了《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》，明确对房地产非标债权资产占比提出了要求。
一、明确全部集合资金信托投资于非标债权资产的合计金额在任何时点均不得超过全部集合资金信托合计实收信托的50%。
二、全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%。
未来房地产信托必定是一个“非标强监管”时代，可研智库作为聚焦房地产行业的第三方评价机构，本文就房地产信托业务的现状、重点趋势进行分析。
从结果来看，2021年前7个月地产信托资金总规模达到4346亿元，项目总数达到3790个。其中，1月份地产信托规模为698亿元，信托规模相对较高，信托资金规模占所有投放行业比重为28.4%。2月份地产信托规模、信托项目数、信托规模占比均为前7个月最低。地产信托项目规模最高为803亿元，最低为350亿元；地产信托项目数最高为608个，最低为377个；地产信托规模行业占比最高为33%，最低为21.3%。
从变化趋势来看，2021年前7个月，地产信托规模从698亿元变化至608亿元，减少了90亿元，月均下滑幅度为0.11%，地产信托项目数从590个变化至586个，减少了4个，信托资金行业规模占比从28.4%变化至31.7%,将近上升了3个百分点。
房地产政策的主基调仍是“严加管控，房住不炒”，在监管层的调控下，地产信托规模保持在相对平稳的水平。
监管政策的导向，会让信托公司在房企融资和信托贷款方面更加谨慎。三道红线”背景下的房地产信托融资将愈加困难。
据统计，在TOP30房企中，富力地产、绿地香港、中国恒大全踩“三道”红线，祥生控股踩“二道”红线，绿城中国、万科地产、新城控股、旭辉控股、雅居乐、阳光城、正荣地产、中国奥园、中梁控股、中南置地、碧桂园等14家触碰 “一道”红线，保利发展、滨江集团、华润置地、金地集团、融信中国等13家未踩线。
“三道红线”未出台之前，信托公司会重点考虑房企的整体情况、项目情况、建设情况。“三道红线”出台之后，信托公司会重点关注房企偿债能力、现金流能力、财务状况。
本文以某信托公司房企交易对手分类标准为例，信托公司会优先参考房企“三道红线”情况，其后依次参考融资回款、资产评级、整体表现、行业排名，最大程度控制房地产项目风险；具体见下表所示：
根据以上分类标准，TOP30房企中，优质类客户主要有保利发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂、万科地产、中海地产、金地股份等7家房企。正常类客户有绿城中国、碧桂园、龙湖集团、金科地产、雅居乐、龙光集团、旭辉控股、新城控股、融信集团等11家房企。审慎类客户主要有滨江集团、正荣集团、世茂集团等共5家房企。暂停类客户主要有中国恒大、阳光城、富力地产、绿地控股、祥生集团。
房地产业态领域是多元化的，住宅开发虽然一直是信托公司开展房地产融资业务主要方向，但房地产信托也逐渐面向了地产的新兴领域，如旧城改造、商业物业投资、养老地产、物流地产、长租公寓等方向。地产细分领域的投向能更有效帮助信托公司增强抗周期风险波动能力。
房企倾向与信托公司以债权模式合作，这也是房地产信托领域最主要的融资模式。金融业务的严加监管，导致地产许多融资项目并不合规，房地产信托业务也在慢慢从债权融资模式转向“股权+债权”融资模式，这也让金融机构成为地产项目开发的实际控制人，商业地产中比较显现。这样的风险在于，当地产商或者项目出现困境时，社会舆论会放大违约“暴雷”负面效应，很容易产生踩踏事件，房企原来的抵押物处置因缺乏信任变得困难。
此外，信托公司也会重点考虑地产项目选择的地域，往往一些高度发达地区受到较多的青睐，如粤港澳大湾区（珠三角地区）、长三角地区、长江经济带地区、雄安新区以及热点城市等。本文以某信托机构地产区域项目选择偏好为例展示；具体见下表所示：
除了地区以外，房地产信托也会受到投资期安全保障倍数、全周期安全保障倍数、政府市场政策的管制和关注。
2020年4月，因与天津房地产集团有限公司的金融借款合同纠纷，中信信托向法院申请1.99亿元范围内的财产质押保全，天房集团所持有的天津市房地产发展（集团）股份有限公司的股份全部被司法冻结。
流动性和再融资往往是房地产面临的最主要风险，信托公司表外融资和非标融资是房地产融资的重要渠道。
房地产信托融资缺点在于,它的成本高于银行贷款或债券融资，但信托融资可以介入到房地产链条的各个环节，如前期拿地和土地开发。未来随着“非标强监管”、“金融创新”等时代的到来，信托公司会加大力度创新信托融资方式，打造新型“房企+信托”合作模式，认真推行股权投资和资产证券化。
传统的房地产信托融资模式，采用特定资产受益权回购或明股实债的方式，获得贷款融资。未来，信托公司更有可能通过股权方式推行房地产信托业务，深入了解地产项目运营、管理，承担起项目主负责人的角色。
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